Hausgeld für leerstehende Wohnungen: Regeln und Rechenbeispiel

Eine leerstehende Wohnung ist in der Regel nicht vom Hausgeld befreit: Ihr Eigentümer trägt weiterhin seinen Anteil an den festen Kosten und der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Reduzieren lässt sich allenfalls der verbrauchsabhängige Teil – etwa gemeinsames Wasser oder Reinigung pro Kopf –, und auch das nur auf Beschluss der Eigentümerversammlung oder nach der Gemeinschaftsordnung.

Kaum ein Haus, in dem nicht mindestens einmal über das Hausgeld einer leeren Wohnung gestritten wurde. Der Eigentümer, der seine Wohnung seit Monaten nicht vermietet hat, fragt: „Wenn dort niemand wohnt, warum soll ich so viel zahlen wie alle anderen?“ Die Nachbarn halten dagegen: „Aufzug, Hausmeister und Gebäudeversicherung machen für Ihre Wohnung ja keine Pause.“ Beide haben teilweise recht. Dieser Leitfaden zeigt, was üblich ist und welchen rechtlichen Rahmen es gibt, welche fairen Varianten ein Verwalter hat, rechnet ein fiktives Beispiel Schritt für Schritt durch und erklärt, wie Sie die Entscheidung in einer Hausverwaltungssoftware festhalten, damit sie nicht jeden Monat neu diskutiert wird.

Was ist eine leerstehende Wohnung – und warum entsteht Streit?

Das monatliche Hausgeld ist der Anteil jeder Wohnung an den gemeinsamen Kosten des Gebäudes. Als „leerstehend“ gilt eine Wohnung, in der in einem bestimmten Zeitraum niemand wohnt – weil der Eigentümer in einer anderen Stadt lebt, die Wohnung zum Verkauf oder zur Vermietung bereitsteht oder gerade renoviert wird. Der Streit beginnt, weil ein Teil der Kosten tatsächlich von der Anwesenheit der Bewohner abhängt und ein anderer nicht. Werden beide Gruppen nicht getrennt, ist am Ende immer eine Seite unzufrieden.

Hausgeld für leerstehende Wohnungen: Was sagt das Recht?

Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land. Hamkhoneh, die Software, um die es am Ende dieses Artikels geht, ist eine iranische Hausverwaltungssoftware; im Iran bilden das iranische Gesetz über das Eigentum an Apartments und seine Durchführungsverordnung den Rahmen. Nach verbreiteter Auffassung befreit dort die Nichtnutzung des Gemeinschaftseigentums nicht von der Kostenbeteiligung, weil die Instandhaltung den Wert aller Wohnungen sichert – auch den der leeren. Für unmittelbar verbrauchsabhängige Kosten bleibt der Versammlung meist Spielraum für eine faire Regel. Im deutschsprachigen Raum und anderswo gelten eigene Vorschriften.

Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind das örtliche Recht und die Gemeinschaftsordnung Ihres Hauses. Lesen Sie vor jeder Entscheidung die Gemeinschaftsordnung und frühere Versammlungsprotokolle, und ziehen Sie bei Streit eine fachkundige Beratung hinzu. Wenn Aufgaben des Verwaltungsbeirats und Befugnisse der Versammlung unklar sind, ist der Leitfaden zur Eigentümerversammlung ein guter Ausgangspunkt.

Die Kosten des Hauses in zwei Gruppen teilen

Der Schlüssel zu einer fairen Entscheidung: Teilen Sie die monatlichen Kosten auf, bevor Sie über die leere Wohnung diskutieren.

Nach dieser Trennung lautet die Frage nicht mehr „Muss die leere Wohnung zahlen oder nicht?“, sondern genauer: „Wie hoch ist ihr Anteil an den Verbrauchskosten?“ Darauf gibt es mehrere vernünftige Antworten. Der Beitrag zur Rücklage bleibt meist bei den Festkosten, weil künftige große Reparaturen den Wert aller Wohnungen erhalten; mehr dazu im Artikel Instandhaltungsrücklage des Gebäudes.

Vier faire Varianten, das Hausgeld einer leeren Wohnung zu berechnen

1. Volles Hausgeld ohne Änderung: die einfachste Regel, passend für Häuser, die nach gleichen Teilen oder Wohnfläche abrechnen und überwiegend Festkosten haben. Nachteil: Der Eigentümer fühlt sich, als bezahle er den Verbrauch der anderen.
2. Nur der feste Anteil: Die leere Wohnung zahlt ihren vollen Anteil an den Festkosten; bei den Verbrauchskosten zählt sie mit null Bewohnern. Das entspricht dem Prinzip „jeder nach seinem Verbrauch“.
3. Mindestens eine Person: Der Verbrauchsanteil wird so berechnet, als wohne eine Person dort. Begründung: Auch eine leere Wohnung wird besichtigt, ihre Technik muss laufen, und ein Teil von Reinigung und Beleuchtung kommt ihr zugute.
4. Beschlossener Prozentnachlass: Die Versammlung beschließt einen festen Nachlass auf das gesamte Hausgeld der leeren Wohnung. Das ist leicht umzusetzen; wird der Prozentsatz aber ohne Rechnung gewählt, kann er unter den Anteil an den Festkosten fallen, und die Lücke zahlen die anderen.

Keine dieser Varianten ist „die einzig richtige“. Wichtig ist, dass eine davon schriftlich beschlossen und für alle leeren Wohnungen ohne Ausnahme gleich angewendet wird.

Fiktives Beispiel: Hausgeld einer leeren Wohnung in einem Haus mit 8 Einheiten

Nehmen wir ein Haus mit 8 Wohnungen, von denen eine leer steht. Die monatlichen Kosten in Geldeinheiten (GE) sind frei erfunden:

• Festkosten: 16.000 GE (Aufzug, Hausmeister, Versicherung, Beleuchtung)
• Verbrauchskosten: 8.400 GE (gemeinsames Wasser und Reinigung)
• Bewohner der 7 bewohnten Wohnungen: zusammen 20 Personen

Die Festkosten werden gleichmäßig auf 8 Wohnungen verteilt, also 2.000 GE je Wohnung. Vergleichen wir drei Varianten für die leere Wohnung und eine Wohnung mit 4 Personen:

Für die leere Wohnung ist der Unterschied zwischen den Varianten deutlich, für die bewohnten Wohnungen verschiebt sich dagegen wenig. Diese Tabelle in der Versammlung zu zeigen, holt die Diskussion meist von der Gefühls- auf die Rechenebene. Ist der grundlegende Verteilerschlüssel (gleiche Teile, Wohnfläche oder Personen) noch nicht geklärt, lesen Sie zuerst, wie man das Hausgeld berechnet, und kümmern sich danach um die Regel für Leerstand.

Wer entscheidet – und wie wird der Beschluss festgehalten?

Die Regel für leere Wohnungen betrifft den Geldbeutel aller Eigentümer; sie gehört daher in die Eigentümerversammlung und nicht in ein Gespräch unter vier Augen zwischen Verwalter und einem Eigentümer. Damit der Beschluss später nicht selbst zum Streitpunkt wird, halten Sie im Protokoll fest:

• Definition von Leerstand: Wann gilt eine Wohnung als leer? Zum Beispiel, wenn einen ganzen Kalendermonat lang niemand dort gewohnt hat.
• Meldung: Der Eigentümer meldet Auszug und erneuten Bezug vorab schriftlich beim Verwalter; eine Meldung nach Monatsende wird nicht berücksichtigt.
• Angebrochene Monate: Zieht ein Mieter Mitte des Monats ein – wird voll oder tageweise abgerechnet?
• Sonderfälle: Eine Wohnung, die als Lager oder Büro genutzt wird, oder eine Wohnung in Renovierung, die Aufzug und Gemeinschaftsflächen stärker beansprucht, gilt nicht als leer.
• Überprüfung: Die Regel wird jedes Jahr in der ordentlichen Versammlung überprüft.

Typische Fehler beim Hausgeld für leere Wohnungen

• Einem einzelnen Eigentümer mündlich einen Nachlass gewähren – sobald die nächste Wohnung leer steht, wird derselbe Nachlass verlangt, und ein Nein ist kaum noch möglich.
• Das Hausgeld komplett auf null setzen – die Festkosten dieser Wohnung landen dann bei den Nachbarn.
• Die Regel mitten im Jahr ohne Beschluss ändern – alte und neue Abrechnungen passen nicht mehr zusammen.
• Auszugs- und Einzugsdaten nicht erfassen – nach ein paar Monaten weiß niemand mehr genau, seit wann die Wohnung leer war.

Leerstand in der Hausverwaltungssoftware Hamkhoneh erfassen

Ist die Regel beschlossen, ist die regelmäßige Umsetzung der schwierige Teil. In Hamkhoneh wird jede Wohnung mit Details wie Wohnfläche, Stockwerk, Stellplatz und Bewohnerzahl erfasst, und das Hausgeld wird nach einer von sechs Methoden berechnet: zu gleichen Teilen, nach Wohnfläche, nach Personenzahl, nach Stellplatz, nach Stockwerk oder kombiniert. Hamkhoneh gewährt leeren Wohnungen nicht von selbst einen Nachlass; der Verwalter setzt die von der Versammlung beschlossene Regel über die Wahl der Berechnungsmethode und die Wohnungsdaten um, etwa die Zahl der Bewohner. Bei der Methode nach Personenzahl hängt der Anteil jeder Wohnung von ihrer erfassten Bewohnerzahl ab – deshalb sollte sie in dem Monat aktualisiert werden, in dem die Wohnung leer oder wieder bezogen wird. Welche Methode oder Kombination zu Ihrem Beschluss passt, lässt sich in der Demo klären.

Weitere Funktionen sorgen für Transparenz:

• Die Eigentums- und Bewohnerhistorie jeder Wohnung wird gespeichert, sodass klar ist, seit wann sie leer steht.
• Die Abrechnung jeder Wohnung ist druckfertig und lässt sich als PDF speichern, damit der Eigentümer sieht, wie sein Hausgeld genau berechnet wurde.
• In den Plänen Pro und Elite zeigt das Management-Dashboard leere Wohnungen neben der Entwicklung der Zahlungseingänge sowie Einnahmen und Ausgaben.

Automatisches Hausgeld, Abrechnungen und Wohnungsakten gibt es ab dem Plan Start; für größere Anlagen, die das Analyse-Dashboard brauchen, ist Pro die passendere Wahl. Bitte beachten Sie: Hamkhoneh ist für Gebäude im Iran gedacht, und die Benutzeroberfläche ist auf Persisch.

Häufig gestellte Fragen

Muss für eine leerstehende Wohnung Hausgeld gezahlt werden?

In den meisten Häusern ja – zumindest der Anteil an den Fest- und Instandhaltungskosten. Für den Verbrauchsanteil kann die Versammlung eine faire Regel beschließen; maßgeblich sind örtliches Recht und Gemeinschaftsordnung.

Wer entscheidet über einen Nachlass für leere Wohnungen?

Die Eigentümerversammlung oder die Gemeinschaftsordnung. Verwalter und Beirat setzen den Beschluss nur um und sollten keine Einzelnachlässe gewähren.

Nach welcher Methode berechnet man das Hausgeld einer leeren Wohnung?

Am häufigsten werden die Festkosten voll und die Verbrauchskosten mit null oder einer Person angesetzt. Wichtig ist, dass die gewählte Variante für alle leeren Wohnungen gleich gilt.

Zahlt eine leere Wohnung auch in die Instandhaltungsrücklage?

Meist ja, weil künftige große Reparaturen auch den Wert dieser Wohnung erhalten; die endgültige Entscheidung liegt bei der Versammlung.

Gilt eine Wohnung in Renovierung als leer?

Besser nicht. Handwerker, Aufzugsnutzung und Beanspruchung der Gemeinschaftsflächen sind während einer Renovierung meist höher als bei normaler Nutzung.

Möchten Sie die Regel für leere Wohnungen und alle übrigen Abrechnungen ohne monatliche Diskussion umsetzen? Fordern Sie auf der Seite Hamkhoneh Hausverwaltungssoftware eine Demo an.

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